La Location Courte Durée, le beurre et l'argent du beurre
A un moment où l’étau se resserre, les banques durcissent leurs conditions de financement, les taux augmentent, les biens se raréfient, les prix sont élevés, il faut de plus en plus d’imagination pour trouver des biens rentables, tout en se projetant sur des biens à forte valeur patrimoniale.
Il y a pourtant une solution qui aujourd’hui encore nous permet d’avoir le beurre et l’argent du beurre…
Solution qui inquiète un certain nombre d’investisseurs et particulièrement ceux qui ne s’y sont jamais risqués. Voilà une liste non exhaustive des préjugés et des questions qu’ils se posent, et voilà les réponses que nous souhaitons leur apporter.
- Si les gens ne veulent pas louer notre logement ?
- Si les gens détruisent notre bien ?
- C’est très chronophage.
- Les frais de conciergerie sont élevés.
- Si la ville dans laquelle j’investis durcit les conditions je ne pourrai plus louer.
La vraie remarque qu’il y a derrière tout ça c’est « j‘ai peur parce que je ne connais pas ». Et c’est bien compréhensible.
C’est ce que j’appelle « l’effet média »
Vous savez quand tout va bien, c’est-à-dire 99 % des fois, ça n’intéresse pas les médias, on n’en parle pas. Le positif, les bons résultats, le succès ne font pas vendre.
Par contre le dernier % où l’appartement a été dégradé, les locataires qui ont fait un bazar incroyable toute la nuit dans ma location courte durée, alors là ça se partage car ça intéresse les gens. Les médias et particulièrement les réseaux sociaux s’agitent.
Résultat, l’image que ces investisseurs ont d’une location courte durée c’est le 1 % des cas qui se passent moins bien.
Il est temps pour nous aujourd’hui de rétablir la vérité et de vous dire pourquoi vous devriez songer à investir dans la Location Courte Durée.
Il s’agit avant tout de comprendre pourquoi il peut arriver des problèmes dans la LCD et trouver des moyens de les réduire. Il faut accepter que dans l’investissement de manière générale, et même dans l’immobilier, le risque 0 n’existe pas.
Pourtant il est un fait, c’est que de façon générale on a les locataires qu’on mérite. Ça signifie que si le logement n’est pas digne de recevoir de bons locataires, vous recevrez de mauvais locataires. Si vous voulez louer votre bien plus cher que ce qu’il vaut (on pourrait traduire cela par chercher des pigeons) à l’air d’internet, vous risquez de pas louer le bien tel que vous l’espériez.
Notez que ces deux cas ne sont pas propres à la location courte durée. Louez un appartement en mauvais état, vous aurez de mauvais locataires qui ne prendront pas soin de votre logement et si vous voulez louer plus cher que le marché, vous ne trouverez pas de locataire même en location longue durée.
Nous savons parfaitement que la LCD suit les mêmes règles que les autres modes de location et qu'on peut rencontrer dans la location courte durée les mêmes challenges qu'en colocation, en location nue ou en location meublée traditionnelle longue durée.
Sur l’aspect chronophage de la LCD, c’est simplement une question de choix. Si vous êtes un jeune investisseur, que vous avez du temps, que vous investissez à proximité de chez vous (voire que vous louez une partie de votre résidence principale) et que vous souhaitez gagner un maximum d’argent, alors oui ça sera chronophage. Mais après tout, c’est une façon de gagner plus d’argent, et d’apprendre les rouages de ce mode de location. Ce n’est pas une mauvaise chose.
Mais si vous voulez multiplier vos investissements, alors la question du temps à passer se pose.
Je suis vraiment sensible à cette crainte, puisque ce mode de location m’a moi aussi longtemps inquiété à tel point que sans le savoir, je me privais d’un des modes d’exploitation les plus rentables, sécure et pérennes qui soit.
Voici la méthode que je pense être la meilleure pour avoir tous ces avantages avec la location courte durée. En tout cas celle que j’utilise personnellement.
La première des choses à comprendre c’est qu’avec ou sans vous, il y a des millions de gens qui louent des logements ou des hôtels chaque jour de l’année.
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La véritable question c'est : voulez-vous avoir une part du gâteau... ou pas ?
En ce qui me concerne je veux être de la partie mais avec un maximum de sécurité.
Voici le secret :
Acheter là où les gens veulent louer.
Facile à dire, mais comment savoir où les gens veulent louer ?
- Il y a une solution simple, c’est de voir où sont construits les hôtels ou mieux encore où se construisent les nouveaux hôtels. Ils dépensent des dizaines de milliers d’euros pour faire des études de marchés et leurs clients sont nos clients. Malin 😉
- Il est assez simple d’aller voir sur les plateformes dédiées où sont situés les autres logements exploités en courte durée, d’aller voir les taux de remplissage des calendriers et de s’intéresser aux secteurs les plus demandés. C’est gratuit mais ça prend un peu de temps.
- Il existe un certain nombre d’outils payants qui vous feront gagner beaucoup de temps pour les mêmes résultats.
- Une autre solution encore gratuite et rapide est d’interroger les conciergeries qui louent des biens toute la journée et qui connaissent parfaitement les endroits qui attirent le plus leurs clients, les types de biens les plus demandés, les prix et les taux de remplissage.
Si vous ne voulez pas passer de temps à l’exploitation de votre projet, vous ferez d’ailleurs appel à ces conciergeries qui s’occuperont pour vous de tout ce dont vous ne voulez pas vous occuper et vous factureront en conséquence. En ce qui me concerne, je ne veux m’occuper de rien du tout à tel point que selon moi, la location courte durée est le mode d’exploitation le plus passif qui soit.
Une crainte évoquée précédemment est : si la ville dans laquelle j’investis en Location Courte Durée durcit la règle, je fais quoi ?
Le durcissement des conditions pour louer un logement est un fait et ce fait est à prendre sérieusement en compte.
A noter encore une fois que l’ensemble des durcissements n’est pas uniquement lié à la LCD. Si ils concernent la LCD pour le système de compensation*, celle-ci n’est pas concernée par la notion de logement décent et notamment les contraintes liées au DPE, aux surfaces minimums, aux hauteurs sous plafonds…
De façon générale pour éviter tout déboire en cas de durcissement de la réglementation, il faut impérativement investir (pour la location courte durée) dans des secteurs à forte valeur patrimoniale. Ça n’empêchera pas d’être soumis à la réglementation, mais la prise de valeur permanente des biens dans ces secteurs extrêmement recherchés fait que si on devait revendre après seulement 3 ou 4 ans, on ferait une plus-value et on pourrait revendre rapidement. (Ces biens sont dits : liquides).
L’autre façon de se protéger des systèmes de compensation c’est d’acquérir un local commercial pour l’exploiter directement en LCD sans changer sa destination puisque la LCD est une activité commerciale.
* Règle concernant l'exploitation d'une habitation en location courte durée, appliquée dans les zones tendues afin de ne pas diminuer le nombre de logements. Si vous exploitez une habitation pour faire de la courte durée, il vous faut transformer la même surface, non affectée à l'habitation, en habitation dans la même commune.
Vous pouvez faire de la location courte durée si vous souhaitez doper votre rentabilité. La solution si vous avez des craintes n’est pas d'abandonner le projet, mais plutôt de vous entourer de professionnels de cette activité.
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